La mesure de l’activité immobilière en Provence est livrée chaque semestre, sous ses différentes composantes : marché locatif, logement neuf et ancien, bureau neuf et ancien, marché de la maison individuelle et logement social.

Une tendance stationnaire pour les logements sociaux dans le Var, un décalage avec le national pour le BTP, un parc locatif qui se porte bien mais reste fragile avec de plus en plus de demandes et peu d’offres au final, des mises en chantier et autorisations en baisse…

Martial Aubry, président de la délégation territoriale varoise de l’OIP dénote un climat général peu favorable pour l’ensemble des professionnels, une inquiétude qui a court dans une époque qu’il qualifie de « charnière », alors que la confiance des ménages reste importante, largement soutenue par des conditions de crédit toujours aussi attractives, « l’activité demeure flat ».

Les facteurs qui expliquent la chute de 31% des réservations nettes en un an sont la raréfaction du foncier et la difficulté des collectivités locales à mettre en œuvre une nécessaire densification de la trame urbaine. « Il est temps de lever les freins qui entravent la production de logements à prix abordables, en particulier dans les zones tendues – où la demande reste supérieure à l’offre ! Le rétablissement du PTZ aux conditions qui prévalaient avant 2018 serait de ce point de vue un geste politique fort. Cet élan est aussi entravé par des règles d’urbanismes trop restrictives qui ralentissent l’activité de l’ensemble de notre secteur, des PLU dont le processus de révision est trop long et des permis de construire dont l’attribution s’avère de plus en plus compliquée. Toutes ces lourdeurs administratives pèsent sur l’activité de notre secteur, sur notre capacité à maintenir des prix compétitifs et in fine sur la croissance de notre pays, dont l’immobilier reste un des moteurs. A nous de le rappeler aux candidats, en vue des prochaines élections municipales de 2020 » prévient le président de la délégation territoriale varoise de l’OIP.

  • Marché locatif privé – « Le prix du loyer moyen/m2 ne cesse de croître dans le var depuis 2016, pour atteindre 11,96 euros/m2 en zones tendues » a annoncé Maureen Alimi, directrice adjointe de l’ADIL 83. Depuis 2016, le prix moyen des 36 communes classées en zones tendus croit chaque année à 11,96 €/m2.
    Une particularité des loyers du « locatif privé », les T1 plus chers que les T3 : 15,63 €/m2 vs 10,80 €/m2.
  • Gestion locative – Copropriétés – Le parcours résidentiel des locations tend vers une « sédentarisation » avec 18% de baisse du « turn-over » des locataires » déclare Jean-Luc Lieutaud, président UNIS Pôle PACA.

Vacance des logements : le neuf se loue correctement et assez rapidement, car il est attractif notamment au niveau des charges. Dans l’ancien, on compte 12% de logements vacants pour causes de succession, travaux, difficultés de relocation. Avec la disparition du PTZ, le parcours résidentiel va se compliquer. La baisse des mises en chantier génère un retard long à rattraper avec moins d’investisseurs locatifs, et donc une restriction de l’offre locative.

  • Marché immobilier varois – « Le Var est une locomotive au niveau régional avec une évolution des transactions de + 4,3 % sur une année » constate David Garavagno, président de la FNAIM Var 1,2 % : Le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers aux particuliers, sans apport, pour un emprunt d’une durée de 240 mois en août 2019. Les taux bas vont perdurer.
    Dans le parc existant, la cession des appartements évolue vers les primo accédants et les primo investisseurs et nouvellement des candidats aux résidences secondaires. Les prix sont en hausse : + 3,2%.
    Var Prix au m2 : 2950 € ; Toulon Prix au m2 : 2150 €.
    Prix moyen Var : 310 K€ / bien.
    Les – 40 ans constituent 46% des acquéreurs.
    Le nombre de transactions devrait passer la barre de 1 million en 2019 contre 965 000 en 2018.
  • Promotions immobilières – « Les réservations ont chuté de -31% sur le Var ouest au 1er semestre 2019. Le Var Est résiste mieux, avec un volume de logements réservés stable » a annoncé Pierre-Alexandre Pernot, représentant de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Provence -22% : recul du nombre de réservations – 1 300 vs 1 700 au 1er semestre 2018.
    Mises en vente insuffisante avec 2 500 logements (-5%).
    Repli sur les autorisations de tout ordre (PLU).
    Le prix de revient ne diminue pas.
    Les prix restent à des niveaux très élevés compte tenu de l’insuffisance de l’offre ; moyenne 4 824 € / m2, parking inclus.
    2019 et 2020 demeureront des années moyennes.
  • Construction immobilière – « La réduction du PTZ après la suppression de l’APL accession, pour les acquéreurs de maisons individuelles va encore accentuer le mitage du territoire Varois » dissèque Cyril Bolliet, représentant LCAFFB83 et secrétaire général de la FFB83.

Chiffres régionaux : – 4 000 unités en 12 ans : 10 000 en 2007 vs 6 000 en 2019 dont – 5% dans les ventes des 12 mois glissants à fin juin 2019 comparativement à -3% au national. Des pistes de solutions, une politique visant à re-solvabiliser les primo-accédants, la libération de terrains constructibles et la densification pour construire.

  • Pour le BTP varois, une évolution négative à – 5,2% des mises en chantier de logements neufs, rappelant que 2018 avait été une bonne année s’ajoutent au -8,4% des autorisations de chantiers. Sur le marché du bâtiment non résidentiel, les mises en chantier enregistrent un recul de – 14,7% en 12 mois à fin juillet 2019 et des autorisations en repli de – 7,3%.
  • Logement social – « L’objectif fixé par le Préfet de région pour 2019 dans le Var, c’est la construction de 2780 logements sociaux, soit plus de 20 % de l’objectif régional » relaie Pascal Gallard, directeur de l’Association Régionale hlm Paca & Corse. La cible visée est à la portée des opérateurs, les 2 780 logements attendus pourraient correspondre à ce qui apparaît comme le rythme de croisière des dernières années.

L’Observatoire Immobilier de Provence – OIP

Date création : 1993
Regroupement de fédérations
Mesure l’activité immobilière
Chambre professionnelle de réflexion, d’analyse et de propositions pour les collectivités locales

AUTEUR : André GOFFIN (echosud.fr)