La délégation varoise de l’Observatoire Immobilier de Provence (O.I.P.) fête ses 10 ans d’existence.
Lecture de chaque famille de l’immobilier et du logement pour le 2ème semestre 2021
En 2021, le marché immobilier varois présente de bons indicateurs quand le logement neuf retrouve des résultats comparables à ceux de l’avant crise sanitaire et voit le retour des investisseurs. Dans le logement existant les transactions sont également à la hausse. La balance est déséquilibrée en prenant en perspective la délivrance de permis de construire trop modérée, les prix du foncier qui se maintiennent à des sommets, ou le constat que la production de logements sociaux atteignent dans le Var seulement 75 % des objectifs fixés par l’Etat. On assiste aussi à la hausse des prix sur le marché du neuf, conséquence d’une crise soutenue de l’offre, d’une augmentation du prix des matières premières et d’un renchérissement du coût de la construction résultant de l’empilement des normes et des réglementations. L’accession à la propriété pourrait devenir défaillante et ses conséquences économiques préoccupantes. Y voir un risque de déphasage rapporté aux aspirations et aux besoins de la population, avec une perte d’attractivité territoriale.
. Le marché résidentiel
Une réussite record sur 2021 en termes de transactions : 1 201 000 ventes immobilières au national pour 28 000 dans le Var (+ 25%), avec la présence des investisseurs locatifs, un effet « booster » de la crise sanitaire. L’immobilier demeure une valeur refuge, rassurante. Les tendances immobilières pour 2022 devraient se stabiliser ; en cause des taux de crédit « gentiment » à la hausse, le changement des règles des conditions d’octroi des crédits immobiliers dès janvier 2022, et la rareté des biens à vendre, les stocks s’amenuisent avec une hausse des prix de vente.
. Le marché locatif privé : les nouveaux DPE !
Les nouveaux Diagnostics de Performance Énergétique deviennent opposables avec une valeur juridique. Les délais sont très courts. À compter de 2025, tous les biens classés G au DPE seront considérés comme des logements indécents et ne pourront plus être proposés sur le marché de la location. À moins, toutefois, d’entreprendre au préalable des travaux de rénovation améliorant la note du DPE. Suivront en 2028 les logements F, puis E en 2034. On considère à 17% la moyenne nationale du parc locatif à rénover et à 7% la moyenne varoise soit 30 000 logements concernés. Les syndics de copropriétés devront proposer pour les ensembles de 200 logements et + un plan pluriannuel de travaux consignant les travaux à réaliser sur 10 ans, comme l’isolation collective du bâtiment.
Les lois de défiscalisation dans l’investissement immobilier locatif ont obtenus des résultats plus ou moins probants !
Les prix du marché locatif sont très divers de 10€/m2 à 15 €/m2.
Le marché locatif varois demeure tendu, conséquence d’une vacance locative faible à 11% de mobilité résidentielle, et l’attractivité pour le Var bien affirmée rendant la demande forte.
. Le bâtiment et les travaux publics
Au national, la rénovation énergétique soutient l’activité en amélioration-entretien, à 1,0% entre 2019 et 2021 et plus particulièrement à +3,9% dans la rénovation du logement. Le BTP dans le Var n’atteint le niveau d’activité d’avant février 2020, la mise en chantier de logements sur 12 mois affichent une baisse de 5,3%. En perspective, la publication des marchés publics reste en souffrance avec un nombre d’appels d’offres de travaux en chute de 25%et une baisse en valeur de 11%. Fissure dans le paysage perçue dès la fin de 2021 : la crise des matériaux qui s’est confirmée et l’envolée du prix de l’énergie avaient contribué à des coûts prévisionnels jusqu’alors jamais vus. La profession appelle à une révision pour adaptation du partage des surcoûts. Au niveau de l’emploi, les effectifs sont consolidés. On observe une pénurie de la main d’œuvre qualifiée.
. Le logement social
A fin 2021, 33 000 familles formulaient une demande de logement social dans le Var. En 2021, 4 500 attributions y ont répondu tous bailleurs confondus. Accession à la propriété, 2 000 logements ont été produits en 2021 sur un objectif de 2 200/an. Pour 2022, l’objectif est porté à 2 400 logements à agréer. Les loyers sont fixes et fixés par l’Etat. Il faut coller au profil social du logement. Pour les familles les plus modestes, dans un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le loyer mensuel est de 5€/m2. Ceux sont dans les métropoles et les grandes agglomérations que la tension est la plus soutenue.
. La maison individuelle
Il se vendait dans notre région 11 000 maisons individuelles en 2007, 15 ans après avec environ 5 200 maisons par an, les ventes ont chutées de -55%. Cette situation ne devrait pas se redresser au regard de l’application de la Réglementation Energétique RE2020. L’évolution des ventes 12 mois à fin février 2022 est de + 3% au National et de -4% dans le Var. Expliquer ce taux des ventes bas, c’est comprendre l’impact de l’augmentation inédite des coûts des matériaux de 25% et donc des coûts de construction et d’un foncier trop cher, un terrain est plus cher ici qu’en Ile-de-France ! Le taux de primo accédants est plus faible sur la maison individuelle.
. Le logement neuf
Dans la lutte en faveur du pouvoir d’achat, le 1er poste de prix pour les ménages c’est le Logement !
Les chiffres repartent : +10% ; 3 600 mises en ventes et 3 800 réservations en 2021. Le stock à fin décembre 2021 est à un niveau jamais observé et enregistre 1 600 lots en stock pour une production d’environ 3 500 logements soit près de 6 mois de stock. Ceci impacte sur les prix toujours en hausse. Du côté du Scot Provence Méditerranée depuis plusieurs années la tendance est haussière, comparé à 2019, on atteint 5 092€/m2 soit +2%.
Le constat demeure : la demande est très forte. D’anciennes opérations finissent par sortir, mais l’offre est plus rare que jamais.
Un ministère pour la filière
Rappel est fait de la demande de 37 organisations professionnelles de la construction et de l’immobilier de créer un ministère de plein exercice dédié à « la construction durable et l’aménagement du territoire » soit une coordination du Logement, de la Ville et pour son volet urbanisme, de la Cohésion des territoires.
Gagner la bataille du logement pour gagner la bataille de l’emploi
Les signataires de cet engagement représentent une puissance économique de plusieurs centaines de milliards d’€ de chiffre d’affaires annuel. Ces centaines de milliers d’entreprises de toutes tailles constituent une filière d’excellence avec 4 000 000 d’emplois en France.
