Reflets des enjeux du secteur immobilier en territoire varois, l’OIP 83 a présenté son bilan de conjoncture du 1er semestre 2025 à la Chambre des Notaires du Var.

En préambule, Jean Marc Stefanini, président de la délégation territoriale du Var de l’Observatoire immobilier de Provence –OIP 83, a anticipé les analyses collégiales des organisations membres. Les transactions dans l’ancien reprennent progressivement, la production de logements neufs, tant dans le secteur libre que social, reste en berne. À l’image des constats nationaux, les indicateurs du Var continuent d’afficher un net recul.

Tensions, prix, pénurie et des professionnels de l’immobilier unis.

Les notaires varois rejoignent l’Observatoire, à noter à cette occasion les présences de Jean-Vincent Vérignon, past président et Jean-Marc Combe le tout nouveau président de la Chambre des notaires du Var.

« La crise de l’immobilier paraît derrière nous, …mais la crise du logement reste devant nous ! Cette crise n’est pas un problème qui se résume à l’immobilier, elle est bien plus profonde », martèle Jean Marc Stefanini. «  De nombreux Français ne peuvent plus se loger, le système dysfonctionne. » 

Le blocage du marché impacte d’une part les plus démunis, d’autre part la mobilité économique

En raison du manque de logements,

24 % des couples retarderaient leur choix d’avoir un enfant, 
27 % des salariés quittent leur entreprise, 
20 % sont empêchés dans leur mobilité, 
19 % des étudiants renoncent à leurs choix d’études… 

On avance à petits pas par des faits notables de baisses des taux, de stabilisation des prix, l’inversion de la courbe négative des volumes de ventes, suffisant pour s’équilibrer avec de nombreux coups de freins…

Considérant les niveaux d’activité, Jean-Luc Moya, directeur de la Banque de France-Var, a donné le ton sur fond de crises géo politiques internationales et de politiques intérieures et la faible croissance estimée plafonnée à 0,7 % en 2025.

Au niveau départemental, le secteur de la construction tient le second rang, compte tenu du poids de la défense. Il va bien falloir loger les gens susceptibles de venir y travailler. A défaut de solutions il faudra faire face à un déficit de développement économique et divers obstacles à la croissance des entreprises.

Tension sur le locatif, un marché saturé

. Sur le segment du marché du logement locatif

La tension est palpable avec trop peu de biens mis à disposition et seulement 5 % de vacance, selon Anthony Michel de Chabannes, président de l’Unis Pôle Paca. Les locataires ne quittent plus leur logement, d’autant qu’ils ne peuvent pas acheter non plus.

En hausse de + 4 %, les prix varient de 11 à 21 euros le m2  selon le secteur géographique, avec un prix médian de 13 euros le mètre carré. En outre, les écarts des loyers de relocation s’accroissent par rapport aux loyers de stock, selon Marc Esponda, directeur de l’Adil du Var, qui constate également une montée en puissance des impayés et des demandes de Droit au logement opposable.

. Et l’existant ?

Représentants les notaires, Jean-Marc Combe et Jean-Vincent Vérignon ont salué l’intérêt de confronter les difficultés afin de mieux agir de concert. Or ils dressent le même constat d’une économie arrêtée, en proie à des problèmes de confiance.

. Des volumes de ventes des années 2000 !

Avec 27 161 ventes en 2024 dans le Var, le marché s’est effondré de 33,6 % en deux ans.
Pourtant les offices notariaux constatent ces derniers mois un regain d’activité qui contribue à enrayer la courbe négative.
Une tendance confirmée par Anne-Charlotte Reich, co-présidente de la Fnaim du Var « à février 2025 la chute nationale sur une année glissante n’est plus que de – 4 % (803 000 ventes), avec l’espoir de remonter sur l’année civile entre 825 000 et 850 000 ventes. Pour mémoire, le rappel d’une année record, celle de 2022 et ses 1,2 million de ventes !».
Idem dans le département, à – 0,4 % sur la période. Les prix sont stables globalement dans le département, même si Toulon pointe à + 2,1 % sur les appartements, 2 864 euros le m2. La Fnaim nationale confirme la forte demande en investissement locatif, pénalisée par le manque d’offres.

. Le marché du neuf

Dans le Var comme à Toulon, le marché du neuf patine entre la chute des mises en vente et la flambée des prix. La demande est au plus bas et l’offre de plus en plus préoccupante, d’après Pierre-Alexandre Pernot, pour la Fédération des promoteurs immobiliers. Le bilan 2024, prolongé par les premières données de 2025, aboutit à ce constat: la construction neuve dans le Var continue de s’effondrer. Sur douze mois glissants à fin mars 2025, les autorisations de construire ont chuté de 10 %, tandis que les mises en chantier reculent de 11 %. Et les mois précédents étaient encore plus sombres, avec un plongeon allant jusqu’à : -20 %. Dans ce contexte, la FPI Provence s’inquiète : les mises en vente dans le département chutent de 69 %, jusqu’à – 80 % dans l’Ouest varois autour de Toulon, pourtant très dynamique ces dernières années.
Les réservations ne sont pas en reste, avec un repli global de 42 %, masqué partiellement par les ventes en bloc. Hors bloc, la baisse atteint encore 33 %, avec moins de 600 logements vendus sur l’ensemble du territoire. La contraction touche particulièrement l’Ouest du Var, où les réservations à Toulon et sa région s’effondrent de 48 % : – 41 % si l’on ne compte que les ventes aux particuliers, hors bloc donc. Dans l’Est, la chute est un peu moins marquée, mais reste significative : – 30 %, ou – 17 % hors bloc.

« Quand le neuf va mal, toute la chaîne en souffre. »

Président du Pôle Habitat Paca-Corse de la Fédération française du bâtiment, en même temps que la Fédération du BTP du Var, Fabien Piersanti abonde. Pour lui, le plancher bas est atteint, le nombre de logements neufs ayant été divisé par deux en France en deux ans (- 48 %, à 214 755 unités fin 2024). Toutefois les baisses sont moindres au premier trimestre. Sur 12 mois glissants à fin mars, les autorisations enregistrent – 10 % et les mises en chantier – 11 %. Pour lui, il est nécessaire que le marché reparte pour les aménageurs, ce qui est conditionné par le foncier disponible.

Le BTP aperçoit un début d’éclaircie, selon son secrétaire général Cyril Bolliet. Affichant 33 000 à 34 000 emplois, générant 1,8 emploi en moyenne en amont et en aval de la construction, soit un emploi direct ou indirect sur cinq dans le Var, le secteur est un poids lourd. De bonnes mesures nationales, comme le retour du PTZ neuf -Prêt à taux zéro, sont appréciables, mais l’espoir semble de courte durée quand d’autres menaces pèsent sur le marché de la rénovation énergétique. Les atermoiements –malgré de très récents arbitrages, dès le 1er juillet autour des aides MaPrimeRénov’ qui représentaient 2,3 milliards d’engagements possibles, au prétexte que le budget est soldé. Fabien Piersanti souligne un nouveau coup porté aux entreprises de BTP, aux petits propriétaires de logement et… à la confiance. Au milieu de ce maelstrom, le président Piersanti fait l’éloge de l’acceptabilité des chantiers et de la construction de logements par les populations.

. Le social

« Rien de neuf sous la grisaille » constate amèrement Martial Aubry, pour l’Association régionale HLM Paca & Corse, qui fait état de 45 000 demandes en attente, un record, pour 1 500 logements livrés par an en moyenne. Le taux de rotation est de 5 % or il devrait être à 10 % ou 12 %, la vacance de 3%.
L’incursion vers le logement intermédiaire peut amener un peu d’air, mais cela reste une zone grise, avec 250 000 personnes en attente en Paca et 3 millions en France.
« Aide-toi, le ciel t’aidera »

L’OIP formule un appel à répondre à l’urgence, particulièrement pour les publics fragilisés les jeunes et les plus vulnérables socialement.

L’OIP propose plus de : 
Pédagogie sur la nécessité de construire, 
Fonciers à coûts maitrisés, 
Soutiens aux maires bâtisseurs, 
Stabilité fiscale et incitations à investir dans l’immobilier, 
Engagement des acteurs locaux pour une véritable politique du logement.

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AUTEUR : Informations_Presse (echosud.fr)