Marseille, Territoire – ECO – IA : Quand l’entreprise de tech Unitel Smart Building pose la première pierre du chantier de Theodora, un grand pôle dédié à l’IA qui verra le jour d’ici 3 ans

Theodora, campus urbain de l’IA appliquée de 35 000 m² à Marseille au cœur des mobilités et des réseaux

Le choix de Gèze n’est donc pas anodin,  il est pensé en optimisation des infrastructures déplacements métro, futur tramway, bus et accès autoroutiers.

Clairement ce projet ambitieux va sortir de terre face au métro Capitaine Gèze, à la charnière entre les quartiers Nord et Euroméditerranée, pour y inventer un campus installé sur 2 hectares où l’on pourra travailler, se former, entreprendre, se loger et accéder à des services, au cœur d’un secteur en pleine transformation. Plus de 5 5000 m² seront consacrés au logement, à la formation et à l’incubation en intelligence artificielle, dans une ville jeune où l’accès aux nouveaux métiers du numérique constitue un enjeu majeur d’employabilité.

Un pari périurbain pas si fou !

Comment faire de l’innovation technologique un moteur de transformation urbaine et d’opportunités économiques, précisément là où on l’attend le moins, au contact direct des populations du nord de Marseille. Le projet réintroduira aussi la nature avec un parc de 6 000 m² et la remise à ciel ouvert du ruisseau des Aygalades.

Porté par Unitel Smart Building, filiale immobilière du groupe Unitel, le projet représente un investissement privé de 111 millions d’euros, entièrement financé par le groupe. La conception a été confiée à Carta – Reichen et Robert Associés et à VLEG, la construction au groupe Fayat, pour trois ans de travaux. 

« Au-delà du projet immobilier, Theodora est un projet de R&D », résume Kevin Polizzi, président d’Unitel. 7 % du coût total sont consacrés à la recherche, pour inventer une autre façon de construire : modulaire, réversible et reproductible. Unitel finalise déjà l’acquisition d’autres parcelles à partir de l’ingénierie développée pour ce premier campus. Le groupe publiera sa méthode constructive dans un guide en open source.

« J’ai vu dans ce terrain l’un des lieux emblématiques du renouveau de Marseille. Il va se passer quelque chose ici, aux portes de la ville. Demain, la mobilité et l’énergie seront au cœur des priorités de chaque entreprise et de chaque collectivité », Kevin Polizzi, président d’Unitel.

Un campus, quatre bâtiments, huit typologies d’espaces

Sur deux hectares, Theodora assemble :

• les bâtiments A, B et C (R+8) : 19 419 m² de bureaux en plateaux divisibles. Avec le Pavillon central, les espaces dédiés aux entreprises atteignent 22 134 m² ;
• le bâtiment D (R+8) : 5 567 m² consacrés à la formation et à l’incubation autour de l’IA, soit 16 % du programme, complétés par un auditorium de 175 places ;
• la Tour Signal (51 m, R+16) : 4 669 m² d’hébergement en coliving et en séjours longue durée, avec vue sur la Méditerranée. À sa base, une crèche interentreprises (591 m²) et un espace sport-santé (622 m²) ;
• le Pavillon central : rotonde de 2 715 m² (R+5) dédiée au bureau hybride, à la R&D et à l’événementiel ;
• trois restaurants (996 m²) et un parc de 6 000 m².

Les quatre bâtiments répondent à la RE2020. Ils visent la certification HQE niveau Très bon et le label BiodiverCity.

« En sortant du métro, la tour Theodora s’imposera au regard et deviendra un point de rendez-vous : un signal visuel, un repère architectural de la nouvelle Marseille », Yannick Rubino, directeur de programme d’Unitel Smart Building.

Au croisement de l’avenue Ibrahim Ali et du boulevard Capitaine Gèze, sur l’ancienne plateforme logistique Theodora, le campus s’installe à la lisière d’Euroméditerranée 2. Le pôle d’échanges Capitaine Gèze (métro, tramway T3, bus à haut niveau de service) est à une minute à pied. Les autoroutes A7 et A55 sont à deux minutes, la gare Saint-Charles à quinze minutes et l’aéroport Marseille-Provence à vingt. Le site compte 381 places de stationnement et des bornes de recharge IRVE et V2G. Il s’appuie aussi sur Starfleet, une flotte de véhicules électriques partagés.

« Un terrain parfaitement desservi par les transports en commun, et disponible, pour bâtir un campus dédié à l’intelligence artificielle : c’était une opportunité que nous ne pouvions pas manquer », Kevin Polizzi. 

Theodora se branche aussi sur les autoroutes de l’information. Une chambre télécom, aménagée sous la Tour Signal, sera reliée à la station d’atterrissement du port. C’est là qu’arrivent les 19 câbles sous-marins qui font de Marseille le 6e hub numérique mondial. Fibre noire vers neuf centres d’hébergement de données, accès à 192 opérateurs télécoms, 10 MW secourus : le campus devient un véritable hub télécom. Dans les bâtiments, la solution EOS, développée par le groupe, pilote par l’intelligence artificielle l’éclairage, le confort et les consommations.

Un béton pensé pour durer des siècles

Côté avenue Ibrahim Ali, la façade nord sera réalisée en béton fibré à ultra-hautes performances (BFUP) blanc. Longtemps réservé à des ouvrages d’exception comme le Mucem ou le stade Jean-Bouin, ce matériau offre des performances mécaniques et une durabilité très supérieures à celles d’un béton classique. Il sera mis en œuvre dans une version bas carbone, qui divise par deux son empreinte carbone.

Un site chargé d’histoire, rendu à la nature

Les équipes ont choisi de remettre à ciel ouvert le ruisseau des Aygalades, qui coulera au cœur d’un parc de 6 000 m² largement perméable. Inspiré du fonctionnement de thecamp, ce parc s’inscrit dans la continuité du futur parc des Aygalades (16 ha).

Menées fin 2022, les fouilles archéologiques ont mis au jour une chapelle, Notre-Dame de la Crotte, des sépultures et un moulin médiéval alimenté par le ruisseau.

« Parmi les vestiges, les archéologues ont retrouvé la meule dormante de l’ancien moulin. Nous l’avons mise de côté pour qu’elle prenne place dans le parc : ce sera le lien entre l’histoire de Theodora et son avenir », Pierre Le Hir, directeur technique d’Unitel Smart Building.

« Ce n’est pas simplement un projet immobilier, mais un projet d’aménagement, avec de l’archéologie et un ruisseau à renaturer », Yannick Rubino.

Premier grand projet à sortir de terre dans ce secteur depuis longtemps, entièrement financé sur fonds privés, Theodora entend devenir un nouveau centre de gravité pour le quartier.

« Ce morceau de ville prolonge la transformation engagée par Euroméditerranée et ouvre la voie à d’autres mutations », Roland Carta, architecte.

À PROPOS DE THEODORA

Theodora est un campus urbain de l’IA appliquée de 35 000 m², porté par Unitel Smart Building (groupe Unitel), conçu par l’architecte Roland Carta et réalisé par le groupe Fayat. Implanté à la lisière nord d’Euroméditerranée, il accueillera dès sa livraison, au troisième trimestre 2029, bureaux, formation, hébergement, restauration, sport-santé, crèche et un hub télécom, pour un investissement privé de 111 millions d’euros. 
Plus d’informations sur theodora.city

À PROPOS DU GROUPE UNITEL

Fondé en 2014 par Kevin Polizzi et basé à Marseille, le groupe Unitel a construit une chaîne de valeur complète, de l’énergie bas carbone jusqu’aux usages : infrastructures, datacenters, cloud, intelligence artificielle, formation et immobilier. Il détient plus d’une centaine de participations, dont une large part en Région Sud. 
À découvrir sur www.unitel.fr