Reflets des enjeux du secteur immobilier en territoire varois, l’OIP83 a présenté son bilan de conjoncture du 1er semestre 2024 au siège de Var Habitat.
« Ensemble, continuons à agir pour un secteur immobilier résilient et tourné vers les défis actuels et à venir, positionnés plus que jamais comme une force de proposition et d’accompagnement pour les professionnels et les décideurs locaux, car se loger est un besoin primaire » déclare Jean-Marc Stefanini le président de la délégation territoriale du Var de l’OIP en préambule aux analyses de ses organisations membres.
Or celles-ci révèlent des symptômes qui, pour la plupart, témoignent d’une crise profonde aux conséquences sociales et sociétales inédites.
Les tensions du marché de ce début 2024 placent le secteur immobilier local dans une délicate continuité. Ce ralentissement persistant depuis mai 2022, marqué par de pâles signes de redressement, affecte le logement neuf, quasiment atone tant les acquéreurs potentiels ont encore beaucoup de mal à accéder à la propriété. Les acteurs du logement neuf continuent d’alerter sur la dégradation de l’offre. La chute des mises en chantier et le recul des ventes affectent la viabilité des projets immobiliers et donc la capacité du territoire à répondre aux besoins croissants de logements.
Les difficultés rencontrées sur le marché de la vente fuitent, en réaction, sur la location. Pour le marché locatif, on observe une relative stabilisation des loyers. La forte demande locative reste un facteur encourageant, bien que limité par une perte de maîtrise du pouvoir d’achat des ménages.
Le marché du logement ancien poursuivit sa chute.
La baisse notable des taux d’intérêt et un infléchissement des prix semblent avoir réveillé le marché de la transaction.
Le secteur du logement social affiche quant à lui une résilience relative, notamment grâce à la mobilisation des collectivités. Les projets en cours témoignent d’une volonté d’adapter l’offre aux besoins des populations les plus fragiles, bien que la dynamique reste freinée par de nombreuses contraintes financières et réglementaires et par la forte dépendance aux opérations des promoteurs immobiliers.
Les principaux indicateurs
- +0,2%, le PIB français poursuit sa croissance au T2 2024 vs T1 2024
- -1,1%, baisse de l’investissement des ménages
- +17,9% le taux d’épargne des ménages reste à un niveau élevé
- +1,9% l’inflation sur un an ralentit
- Après 18 mois de recul, la production de crédits à l’habitat (hors renégociation) a repris au T2-2024.
Pour UNIS, le marché du logement locatif est en « mouvement » : à Toulon, le loyer médian a évolué de +4% en un an glissant pour s’établir à 13 €/m2, 30% du parc n’est pas habité par des permanents et à noter que la durée des baux à tendance à augmenter dernièrement. A plus long terme UNIS plaide pour une sécurisation des bailleurs du privé avec une refonte de la fiscalité de l’immobilier locatif impliquant la création d’un nouveau statut.
L’ADIL du Var informe et souligne qu’une panne record de la construction neuve fait monter le niveau des loyers notamment dans le privé. Et annonce que des difficultés financières sont croissantes pour les locataires ou un obstacle à l’accès au logement. La loi reconnait un droit aux ménages qui ne peuvent accéder à un logement ou à y accéder par leurs moyens propres.
Pour la FNAIM les transactions restent en baisse sur 12 mois, 792 000 ventes au National (-21% sur 12 mois ; -31% sur 3 ans), dans le Var, 20 891 ventes (-21,9% sur 12 mois) une baisse d’activité qui joue les prolongations et devrait tendre vers un palier de stabilisation. « La capacité d’achat n’est pas restaurée bien que l’on considère qu’un taux d’intérêts à 3% soit aujourd’hui un bon taux ! », analyse la présidente de la FNAIM 83, Anne-Charlotte Reich Leoni.
Dans l’habitat social, la production de logement est dans une baisse structurelle depuis 2016. Dans le 83, les agréments sont inférieurs à 2 000 unités avec une liste d’attente de 44 000 demandes. « Avec le rebond de la crise du privé, on se tourne vers le social », déclare Martial Aubry, vice-président de l’ARhlm PACA & Corse. Avec peu de perspective d’aller ailleurs, le taux de rotation est bas à 4,5%, quand l’idéal serait #10%.
L’impact de la crise sur la maison individuelle est extrêmement violent, avec l’exemple en région où 1 000 maisons neuves/ mois étaient livrées en 2000, aujourd’hui 200 ; dans le 83, le recul est de -38%. Fabien Piersanti, président de la fédération du BTP du Var, fait des propositions à lisser le trop de normes : « le rétablissement du PTZ pour tous les logements et les primo accédants ; les transmissions familiales à faciliter; proroger le PINEL ; et d’observer que le poids du foncier en région dépasse dorénavant celui d’IDF, ce n’est pas une fatalité ».
Cyril Bolliet, secrétaire général de BTP83 parle de l’actualité du bâtiment demandant unanimement un plan logement, au global la production en France recule de 4,3% confirmant la prévision de -5,5% sur l’année.
Le neuf, pour P.A. Pernot, vice-président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Provence, est marqué par une chute de la demande des particuliers et de l’offre, en cause un contexte pêle-mêle auteur d’un climat d’incertitudes, qui va du prix des matières premières, de l’énergie, aux nouvelles normes environnementales. Les conséquences, une réorganisation de la filière promotion due à la chute d’activité et des emplois. Autre, la rareté entraine des prix beaucoup trop chers, ex. #5 700 €/m2 sur Var ouest. Le taux de programmes arrêtés est supérieur à 20%, abandonnés par défaut d’équilibre économique. Enfin les autorisations de permis de construire ont chuté de -25% en 10 ans.
De la crise à la reprise, le sujet du logement est sur la table
Ces difficultés, amplifiées par un contexte économique et politique incertain, exigent de nouvelles réponses collectives. « Jusque là, Bercy seul par des mesures fiscales faisait la politique du logement. Enfin un ministère de plein exercice est en place, avec une politique globale ? » souffle Jean-Marc Stefanini.
« La prise de conscience au plus haut niveau de l’Etat des carences passées des politiques du logement, la baisse des taux, l’acceptation des nouvelles conditions par les acteurs du marché, la résilience et la capacité d’adaptation des entreprises doivent permettre la mise en place des conditions d’une reprise du secteur… À condition que tous avancent ensemble vers un même objectif pour passer de la crise à la reprise » constatent les membres de l’OIP83.
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